Az ingatlanok rövidtávú bérbeadásának korlátozása érdekében már hosszabb ideje „harcot folytattak” egyes országok, városok vezetői, akik legfőbb problémaként a lakhatással kapcsolatos nehézségeket emelték ki. Másrészt a koronavírus-járvánnyal és a turisták számának jelentős csökkenésével, erőteljes konkurenciaharc alakult ki az ingatlanok rövidtávú bérbeadásához online platformot biztosító Airbnb és a szállodatulajdonosok között. A konfliktusok leginkább a nagyobb népesűrűségű településeken tetőztek, így nem meglepő, hogy az EUB döntés egy francia eset kapcsán született. Tovább… (Karácsony Roxána)
Az Európai Unió Bírósága előzetes döntéshozatali eljárása keretében kimondta, hogy a “lakáscélú helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt bérbeadását engedélyhez kötő nemzeti szabályozás összhangban van az uniós joggal”. Az EUB döntésének jelentősége abban ragadható meg, hogy a magántulajdon és gazdasági szabadság kiemelkedően fontos az Európai Unió számára, ennek ellenére a megfizethető lakhatás garantálása és a lakhatási válság felszámolása miatti közérdek indokolhatja a rövidtávú lakáskiadás korlátozását.
Előzmények
Az ingatlanok rövidtávú bérbeadásának korlátozása érdekében már hosszabb ideje „harcot folytattak” egyes országok, városok vezetői, akik legfőbb problémaként a lakhatással kapcsolatos nehézségeket emelték ki. Másrészt a koronavírus-járvánnyal és a turisták számának jelentős csökkenésével, erőteljes konkurenciaharc alakult ki az ingatlanok rövidtávú bérbeadásához online platformot biztosító Airbnb és a szállodatulajdonosok között. A konfliktusok leginkább a nagyobb népesűrűségű településeken tetőztek, így nem meglepő, hogy az EUB döntés egy francia eset kapcsán született. Az Airbnb elleni harc Franciaországban a párizsi polgármester-választások központi elemévé vált, Anne Hidalgo hivatalban lévő polgármester az elmúlt hat évben aktívan részt vett az Airbnb elleni harcban.
A döntés alapjául szolgáló esetben a párizsi fellebbviteli bíróság a francia építési és lakásügyi törvénykönyv alapján, bírság megfizetésére kötelezte a Cali Apartments SCI és HX párizsi garzonlakás tulajdonosait, akik az Airbnb nevű platformon kínálták bérbevételre lakásaikat. A francia bíróság továbbá elrendelte, az engedély nélkül, ismétlődően és rövid távra átmenetileg kiadott ingatlanok lakáscélú használatának visszaállítását. Döntését a francia építési és lakásügyi törvénykönyv indokolta, amely tartalmazza, hogy „a 200.000 lakost meghaladó népességű településeken, valamint a Párizzsal határos három megye településein a lakáscélú helyiségek használatának megváltoztatása előzetes engedélyhez kötött, továbbá hogy a lakáscélú bútorozott helyiségnek az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiséget lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadása a használat ilyen megváltoztatásának minősül.” A törvénykönyv tartalmazza, hogy az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat polgármestere által megadott engedély ellenszolgáltatásaként a tulajdonost kötelezhetik a valamely más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történő, egyidejű átalakítására. Az engedély kiadását, valamint az ellenszolgáltatás meghatározását és annak feltételeit az önkormányzati képviselő-testület határozatában rögzíti, tekintettel a „lakóhelyiségek piaca jellegzetességeinek és a lakáshiány súlyosbodása elkerülése szükségességének függvényében.”
Az EUB jogértelmezése
A párizsi fellebbviteli bíróság által hozott ítéletekkel szemben a garzonlakások tulajdonosai felülvizsgálati kérelmet nyújtottak be, amelyben arra hivatkoztak, hogy a nemzeti szabályozás a belső piaci szolgáltatásokról szóló 2006/123 irányelvvel ütközik. Továbbá sérelmezték, hogy a jogszabályok nem világosak és egyértelműek, hivatkoztak a jogszabályok pontatlanságára és az információhoz való hozzáférés nehézségeire. A felülvizsgálati kérelmek tárgyában eljáró semmítőszék előzetes döntéshozatal iránti kérelmében a 2006/123. irányelv alkalmazhatóságával kapcsolatban kérte az EUB állásfoglalását.
A „Bíróság nagytanácsa úgy határozott, hogy a 2006/123 irányelv alkalmazandó az olyan tagállami szabályozásra, amely a lakáscélú bútorozott helyiségeknek az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára díjazás ellenében, akár üzletszerűen történő, ismételt és rövid távú bérbeadására vonatkozik. Indoklásában hangsúlyozta, hogy ezen tevékenységek az irányelv 4. cikkének 1. pontja értelmében vett „szolgáltatás” fogalma alá tartozik, amely értelmében a Szerződés 50. cikkében említett, rendszerint díjazás ellenében nyújtott, bármely önálló gazdasági tevékenység ide tartozik. Továbbá megállapította, hogy „nem felelnek meg azon tevékenységek egyikének sem, amelyeket az irányelv 2. cikkének (2) bekezdése kizár az irányelv hatálya alól”. Tekintettel arra, hogy a szabályozás meghatározott típusú bérbeadási tevékenységet folytató személyekre vonatkozik nem zárható ki az irányelv hatálya alól a (9) bekezdésre való hivatkozással, amely szerint „az irányelv csak azokra a követelményekre alkalmazandó, amelyek szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását érintik. Ezért nem vonatkozik olyan követelményekre, mint a …földterületek fejlesztésére és használatára vonatkozó szabályok, területrendezés… valamint az ilyen szabályoknak való nem megfelelés miatt kiszabott közigazgatási szankciók, amelyek nem szabályozzák vagy érintik kifejezetten a szolgáltatási tevékenységet, de amelyeket a szolgáltatóknak éppúgy be kell tartaniuk gazdasági tevékenységük végzése során, mint a magánemberként eljáró személyeknek.
A Bíróság kimondta, hogy a nemzeti szabályozás a 2006/123 irányelv 4. cikkének 6. pontja szerinti „engedélyezési rendszer” fogalma alá tartozik, nem pedig a 7. pont szerinti „követelmény” fogalma alá. A két fogalom közötti különbséget a Bíróság úgy határozta meg, hogy az előbbi magába foglalja a „szolgáltató által tett lépéseket, alakszerű határozatot”. A Bíróság érvelése alapján az engedélyezési rendszernek meg kell felelnie a 2006/123 irányelv III. fejezetének 1. szakaszának, különösen a 9. cikke (1) bekezdésének, amelyben felsorolja azokat a feltételeket amelyek kivételt képeznek azon szabály alól, hogy a tagállamok a szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását nem kötik engedélyezési rendszerhez.
Az indoklásról
Az arányosság kérdésénél a Bíróság rámutatott, hogy a szabályozás a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányának mérséklését célozza, ezáltal választ adva a lakáshoz jutás feltételeinek romlására, valamint az ingatlanpiaci feszültségek kezelésére. Az érintett nemzeti szabályozást arányosnak tekintette a megvalósítani kívánt célkitűzéssel, megállapította, hogy a cél kevésbé korlátozó intézkedések útján nem valósítható meg, tekintettel arra, hogy egy „utólagos ellenőrzés nem tenné lehetővé a lakásátalakítások azon gyorsan zajló jelenségének azonnali és hatékony megfékezését, amely a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányát kiváltja. Az arányosságra vonatkozóan a Bíróság kifejtette, hogy a nemzeti szabályozás ellenszolgáltatásként az engedély megadásáért, kikötheti más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történtő átalakítását. Az ellenszolgáltatás mértékét az érintett települések helyi képviselő-testülete állapítja meg, tekintettel a lakóhelyiségek piaci jellegzetességeire és a lakáshiány súlyosbodásának elkerülésére.
A világosság, egyértelműség és objektivitás követelményének tekintetében a Bíróság kiemelte, hogy nem jelenti ezek megsértését az, hogy a nemzeti szabályozás nem határoz meg pontosan egyes fogalmakat, feltéve hogy az érintett helyi hatóságok világosan, egyértelműen és objektíven kifejtették a fogalmaknak megfelelő kifejezéseket.
Az engedélyek megadására vonatkozó feltételek előzetes nyilvánosságra hozatala, átláthatóság, hozzáférhetőség kapcsán a Bíróság hangsúlyozta, hogy e követelmények teljesítéséhez elégséges, ha a tulajdonos a bérbeadási tevékenység megkezdése előtt, teljeskörűen tudomást szerez az engedély kiadásának feltételeiről és az esetleges ellenszolgáltatási kötelezettségéről.
Az ügynek hivatalosan nem volt részese az Airbnb, azonban a San Franciscó-i székhelyű cég közvetlen hatása érezhető a szabályozás kapcsán. Az Airbnb elterjedése hatással volt az ingatlanpiaci árak emelkedésére valamint „szállodákká” változtatják a lakóhelyeket, ezért több európai város szövetkezett arra, hogy szigorúbb szabályok közé szorítsa az Airbnb-t és más hasonló rövid távú bérleti platformokat. „Ez a sok város által várt győzelem fordulópontot jelent a rövid távú bérbeadás megregulázásában, és komoly lépés a mindenkit megillető lakhatáshoz való jog megvalósulása felé” – a Twitteren fejtette ki véleményét a döntésről Anne Hidalgo párizsi polgármester.
Magyarországon július közepén fogadta el a parlament a rövid távú lakáskiadást szabályozó törvényt, ami az önkormányzatok hatáskörébe utalja a kérdést. A magyar szabályozással kapcsolatban az alábbi cikkben foglalkoztunk részletesebben: https://kozjavak.hu/onkormanyzati-hataskorbe-kerult-az-airbnb-szabalyozasa
Az összefoglalót készítette: Karácsony Roxána, joghallgató DE ÁJK
Források jegyzéke:
https://curia.europa.eu/jcms/upload/docs/application/pdf/2020-09/cp200111hu.pdf
https://www.courthousenews.com/eu-court-backs-paris-check-against-short-term-airbnb-rentals/
https://hu.euronews.com/2020/09/22/az-eu-birosag-dontese-korlatozza-az-airbnb-zest
https://www.courthousenews.com/airbnb-suffers-court-blow-on-paris-registration-rules/
https://hvg.hu/ingatlan/20200922_airbnb_europai_birosag_gyoztek_a_varosok
https://ado.hu/cegvilag/jon-az-uj-airbnb-szabalyozas/